BELEDİYE “VAR” DEDİ, SPK RAPORU YAZMADI: SULKENT’TE İKİ KRİTİK DEĞİŞİKLİK KAP’TA NEDEN YOK?

Sultanbeyli Belediyesi, Sulkent Projesi’nin rezerv yapı alanında bulunduğunu ve bağımsız bölüm sayısının çatı piyeslerine ilişkin proje revizyonuyla artırıldığını açıkladı. Ancak Luxera GYO’nun SPK değerleme raporu ile halka arz izahnamesinde ne rezerv alan statüsü ne de projeyi 411 konuttan 445 konuta çıkaran revizyon yer alıyor. Üstelik değerleme raporunda, tadilat ruhsatı veya proje değişikliği halinde değerlemenin yenilenmesi gerektiği açıkça belirtiliyor.

İSTANBUL – Ömer Şahin-  Sultanbeyli Battalgazi Mahallesi’nde, 362 ada 32 parsel üzerinde yapımı ve satışı devam eden Sulkent Projesi’ne ilişkin belediye açıklaması ile Sermaye Piyasası Kurulu kapsamındaki belgeler arasındaki farklılık yeni soruları beraberinde getirdi. Sultanbeyli Belediyesi, gazetemize gönderdiği yazılı açıklamada söz konusu parselin 6306 sayılı Kanun kapsamında rezerv yapı alanı sınırları içerisinde bulunduğunu, konut satışlarındaki yüzde 1 KDV uygulamasının bu statü ve ilgili vergi mevzuatına dayandığını bildirdi. Belediye ayrıca SPK değerleme raporundaki bağımsız bölüm sayısı ile güncel projedeki rakamlar arasındaki farkın, çatı piyeslerinin bağımsız bölüm olarak ruhsatlandırılmasına ilişkin proje revizyonundan kaynaklandığını açıkladı. Ancak yapılan incelemede, belediyenin açıkladığı bu iki önemli gelişmenin de Luxera GYO’nun kamuya açık SPK belgelerinde yer almadığı görüldü. SPK raporundaki proje: 411 konut, 17 ticari birim Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. tarafından hazırlanan 6 Ekim 2025 tarihli ve 2025/366 numaralı değerleme raporunda, Sultanbeyli Projesi’nin: 8 bloktan, 411 konuttan, 17 ticari birimden, Toplam 428 bağımsız bölümden oluşacağı belirtiliyor. Raporda yapı ruhsatları A, B, C, D, E, F, G ve H blokları için ayrı ayrı gösteriliyor. Buna göre mevcut ruhsatlardaki toplam inşaat alanı 65 bin 739,84 metrekare, satışa esas toplam daire alanı ise 44 bin 860 metrekare olarak kabul ediliyor. SPK onaylı halka arz izahnamesinde de aynı bilgiler tekrarlanıyor. İzahnamede Sulkent Projesi’nin 411 konut ve 17 ticari birim olmak üzere toplam 428 bağımsız bölümden oluştuğu belirtiliyor. Satışa sunulan proje: 445 konut, 13 ticari birim Buna karşılık Sultanbeyli Belediyesinin güncel proje açıklamaları ile Luxera GYO’nun satış ve tanıtım duyurularında Sulkent Projesi: 445 konut, 13 ticari birim, Toplam 458 bağımsız bölüm olarak tanıtılıyor. Bu durumda SPK değerleme raporuna göre: Konut sayısı 411’den 445’e çıkarak 34 adet artmış, Ticari birim sayısı 17’den 13’e düşerek 4 adet azalmış, Toplam bağımsız bölüm sayısı ise 428’den 458’e çıkarak net 30 adet artmış oluyor. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının İstanbul İl Müdürlüğü tarafından 30 Ocak 2026 tarihinde yayımlanan ÇED duyurusunda da proje, 445 konut ve 13 ticari birim olarak gösteriliyor. Böylece proje değişikliğinin en geç Ocak 2026 itibarıyla resmî kamu kayıtlarına ve güncel proje tanıtımlarına yansıdığı anlaşılıyor. Belediye: Artış çatı piyeslerinden kaynaklandı Sultanbeyli Belediyesi, bağımsız bölüm sayısındaki değişikliğin gerekçesini gazetemize gönderdiği yazılı açıklamayla duyurdu. Belediyeye göre değişiklik, İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi tarafından kabul edilen çatı piyeslerinin bağımsız bölüm olarak ruhsatlandırılmasına ilişkin plan notu doğrultusunda yapılan proje revizyonlarından kaynaklandı. Açıklamada, revize proje kapsamında çatı piyeslerinin ayrı bağımsız bölümler olarak ruhsatlandırıldığı ve bu nedenle bağımsız bölüm sayısının arttığı belirtildi. Belediye, buna karşın toplam emsal hakkı ile toplam inşaat alanında herhangi bir artış yapılmadığını savundu. Ancak açıklamayla birlikte: Revize mimari proje, Tadilat yapı ruhsatları, Blok bazında eski ve yeni bağımsız bölüm listeleri, Çatı piyeslerinin hangi bloklarda bağımsız konuta dönüştürüldüğünü gösteren belgeler kamuoyuyla paylaşılmadı. Değerleme raporunda dikkat çeken şart Dosyanın en önemli ayrıntısı, 2025/366 numaralı değerleme raporunun 41’inci sayfasında bulunuyor. Raporda Luxera GYO’nun sözleşmeden doğan hak ve faydasının değeri 522 milyon 700 bin TL olarak hesaplandıktan sonra şu uyarıya yer veriliyor: “İnşai büyüklükler mevcut yapı ruhsatına göre hesaplanmış olup tadilat ruhsatı alınması ya da projede değişiklik olması durumunda değerlemenin yenilenmesi gerekmektedir.” Belediyenin açıklamasına göre çatı piyeslerinin bağımsız bölüm haline getirilmesi için proje revizyonu yapılmış ve bağımsız bölüm sayısı değiştirilmiş durumda. Bu nedenle değerleme raporundaki açık uyarı şu soruyu gündeme getiriyor: Proje 411 konuttan 445 konuta çıkarıldıysa, 2025/366 numaralı değerleme neden yenilenmedi veya güncellenmiş değerleme raporu neden kamuoyuna açıklanmadı? Değişikliğin proje değerine etkisi açıklanmadı Bağımsız bölüm sayısının artırılması, toplam emsal ve inşaat alanının değişmediği kabul edilse bile projenin ekonomik yapısını etkileyebilir. Daha fazla sayıda bağımsız bölüm oluşturulması: Satılabilir daire sayısını, Dairelerin ortalama büyüklüğünü, Metrekare satış fiyatlarını, Toplam satış gelirini, Satış hızını, Proje maliyetlerini, Luxera GYO ile SULKON arasındaki paylaşımı etkileyebilecek nitelikte bulunuyor. 2025/366 numaralı raporda değer, 411 konut ve 17 ticari birimden oluşan ruhsat projesine ilişkin satış ve maliyet varsayımları üzerinden hesaplanmış durumda. Raporda satışa esas toplam daire alanı 44 bin 860 metrekare, satışa esas toplam dükkân alanı ise 1.015 metrekare olarak kabul ediliyor. Buna karşılık revize projedeki 445 konut ve 13 ticari birimin satışa esas toplam alanları ile güncellenmiş gelir tahminleri kamuya açık SPK belgelerinde gösterilmiyor. KAP’ta revizyon açıklamasına ulaşılamadı Luxera GYO, Mart 2026’da halka arz edilerek LXGYO koduyla Borsa İstanbul Ana Pazar’da işlem görmeye başladı. Şirketin kamuya açık KAP bildirimleri, onaylı halka arz izahnamesi, değerleme raporları ve yatırımcı ilişkileri belgelerinde yapılan incelemede, Sulkent Projesi’nin 411 konut ve 17 ticari birimden 445 konut ve 13 ticari birime dönüştürüldüğüne ilişkin ayrı bir özel durum açıklamasına veya güncellenmiş değerleme raporuna ulaşılamadı. SPK onaylı halka arz izahnamesinde de proje hâlâ: “8 adet blok, 411 konut ve 17 ticari birim olmak üzere toplam 428 bağımsız bölüm” şeklinde tanımlanıyor. Oysa Bakanlığın ÇED duyurusu, belediyenin güncel açıklaması ve şirketin satış duyuruları projeyi 445 konut ve 13 ticari birimden oluşan toplam 458 bağımsız bölüm olarak gösteriyor. Bu farklılığın halka arz izahnamesine veya KAP açıklamalarına neden yansıtılmadığı açıklanmış değil. Rezerv yapı alanı statüsü de raporda bulunmuyor Bağımsız bölüm sayısındaki değişiklik, dosyadaki tek açıklanmayan konu değil. Sultanbeyli Belediyesi, 362 ada 32 parselin 6306 sayılı Kanun kapsamında rezerv yapı alanı sınırlarında bulunduğunu bildirdi. Belediye ayrıca konut satışlarında uygulandığı belirtilen yüzde 1 KDV oranının rezerv yapı alanı statüsü ve ilgili vergi mevzuatına dayandığını ifade etti. Ancak 46 sayfalık 2025/366 numaralı değerleme raporunun tamamında: “Rezerv yapı alanı”, “Rezerv alan”, “6306 sayılı Kanun”, 6031807 sayılı Bakanlık kararı, 6032059 sayılı Bakanlık kararı ifadelerinden hiçbiri yer almıyor. SPK onaylı 229 sayfalık halka arz izahnamesinde de Sulkent Projesi’nin rezerv yapı alanında bulunduğuna ilişkin bir açıklama bulunmuyor. Raporda “Herhangi bir bilgi bulunmamaktadır” deniliyor 2025/366 numaralı değerleme raporunun 10’uncu sayfasında, “Son Üç Yıl İçerisindeki Hukuki Durumdan Kaynaklanan Değişim” başlığı altında: “İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri v.b. Bilgiler: Herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.” ifadesi kullanılıyor. Raporun ilerleyen bölümlerinde ayrıca: “Değerlemeye konu taşınmazın resmî kurumlar nezdinde yapılan incelemeleri sonucunda herhangi bir hukuki soruna rastlanmamıştır.” ve “Asgari bilgilerden verilmeyen yoktur.” tespitlerine yer veriliyor. Parsel gerçekten 2023 tarihli rezerv yapı alanı kararlarından birinin sınırları içerisinde bulunuyorsa, bu statünün raporun hukuki durum bölümünde neden değerlendirilmediği açıklanmayı bekliyor. Raporda yüzde 1 değil, yüzde 20 KDV hesabı var Değerleme raporunda Luxera GYO’nun sözleşmeden kaynaklanan hak ve faydasının değeri: KDV hariç 522 milyon 700 bin TL, Yüzde 20 KDV dâhil 627 milyon 240 bin TL olarak hesaplanıyor. Bu hesap, konutların alıcılara hangi KDV oranıyla satılacağını tek başına göstermiyor. Raporda kullanılan yüzde 20 oran, değerleme konusu sözleşmeden kaynaklanan hak ve faydanın KDV dâhil değerine ilişkin bulunuyor. Bununla birlikte raporda, konut satışlarında uygulandığı belirtilen yüzde 1 KDV oranı ve bu oranın hukuki dayanağı hakkında herhangi bir açıklama yer almıyor. Belediyenin yüzde 1 KDV uygulamasını rezerv yapı alanı statüsüne dayandırması, ancak aynı statünün değerleme raporu ile halka arz izahnamesinde bulunmaması, açıklanması gereken ikinci önemli çelişkiyi oluşturuyor. Bakanlık kararları var, koordinatlı paftalar kamuya açık değil Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının 2023 tarihli resmî raporuna göre Sultanbeyli Battalgazi Mahallesi’nde: 22 Mart 2023 tarihli ve 6031807 sayılı kararla 12,93 hektar, 22 Mart 2023 tarihli ve 6032059 sayılı kararla 2,20 hektar olmak üzere toplam 15,13 hektarlık alan rezerv yapı alanı olarak belirlendi. Ancak kamuya açık raporda kararların koordinatlı sınır paftaları ile kapsanan ada ve parsellerin listesi bulunmuyor. Sultanbeyli Belediyesi 362 ada 32 parselin bu sınırlar içinde kaldığını açıklamasına rağmen, bunu bağımsız biçimde doğrulayacak koordinatlı Bakanlık paftası henüz kamuoyuyla paylaşılmış değil. SPK mevzuatı açısından neden önemli? SPK’nın III-62.3 sayılı Tebliği’ne göre değerleme raporlarında taşınmazın hukuki durumu, imar bilgileri, son üç yıldaki hukuki değişiklikleri, proje ve ruhsatları ile değer üzerinde etkili olabilecek unsurların açıklanması gerekiyor. Aynı Tebliğ uyarınca değerleme sonucunu etkileyebilecek her türlü bilgi ve belgenin, talep edilmese bile müşteri tarafından değerleme kuruluşuna verilmesi zorunlu bulunuyor. Bu nedenle şu hususların SPK tarafından incelenmesi gerekiyor: Rezerv yapı alanı kararı şirkete ve değerleme kuruluşuna bildirildi mi? Çatı piyeslerine ilişkin proje revizyonu hangi tarihte onaylandı? Tadilat yapı ruhsatları ne zaman düzenlendi? Bağımsız bölüm sayısındaki değişiklik halka arz sürecinde biliniyor muydu? Değişiklik projenin satış geliri ve 522,7 milyon TL olarak belirlenen hak ve fayda değerini etkiledi mi? Değerleme raporundaki açık yenileme şartına rağmen neden yeni rapor hazırlanmadı? Bu gelişmeler için KAP açıklaması yapılması gerekip gerekmediği değerlendirildi mi? Açıklanması gereken yedi kritik belge Kamuoyundaki tereddütlerin giderilmesi için aşağıdaki belgelerin açıklanması gerekiyor: 6031807 ve 6032059 sayılı rezerv yapı alanı kararlarının koordinatlı paftaları, 362 ada 32 parselin rezerv alan içerisinde kaldığını gösteren resmî belge, Çatı piyesleriyle ilgili İBB Meclisi plan notu ve yürürlük tarihi, 411 konut ve 17 ticari birimden oluşan ilk ruhsat projesi, 445 konut ve 13 ticari birimden oluşan revize proje ile tadilat ruhsatları, Eski ve yeni projeyi blok, bağımsız bölüm, emsal ve inşaat alanı yönünden karşılaştıran hesap cetveli, Proje değişikliğinden sonra hazırlanmış güncel SPK değerleme raporu veya bu raporun neden yenilenmediğine ilişkin açıklama. Şimdi gözler Luxera GYO ve SPK’da Mevcut belgeler, Sulkent Projesi’nin SPK değerleme raporunda 411 konut ve 17 ticari birim, güncel belediye ve şirket açıklamalarında ise 445 konut ve 13 ticari birim olarak gösterildiğini kesin biçimde ortaya koyuyor. Belediye bu farkın çatı piyeslerinin bağımsız bölüme dönüştürülmesinden kaynaklandığını açıklıyor. Ancak revizyon belgeleri, tadilat ruhsatları ve değişikliğin proje değerine etkisini gösteren güncel değerleme raporu kamuoyuna açıklanmış değil. Üstelik mevcut değerleme raporu, tadilat ruhsatı alınması veya projede değişiklik yapılması durumunda değerlemenin yenilenmesi gerektiğini açıkça söylüyor. Aynı şekilde belediyenin açıkladığı rezerv yapı alanı statüsü ve yüzde 1 KDV dayanağı da değerleme raporu ile halka arz izahnamesinde yer almıyor. Şimdi kamuoyu şu sorunun cevabını bekliyor: Rezerv alan statüsü ve projeyi 428 bağımsız bölümden 458 bağımsız bölüme çıkaran revizyon, satışlarda ve resmî açıklamalarda kullanıldığı halde neden SPK değerleme raporunda, halka arz izahnamesinde ve KAP açıklamalarında yer almadı? Gözler, Luxera GYO, değerleme kuruluşu, Sultanbeyli Belediyesi, Sermaye Piyasası Kurulu ve ilgili Bakanlık kurumlarının yapacağı belgeli açıklamalara çevrildi.