12 liradan borsaya girdi, 26 lirayı gördü, 5 liraya düştü! Sultanbeyli'nin konut ortağına ne oldu?

Sultanbeyli Belediyesi'nin iştiraki SULKON ile yüzlerce konutluk Sulkent projesini geliştiren Luxera GYO'nun halka arzına aracılık eden Tera Yatırım grubunun üst düzey yöneticileri, fon soruşturmasında tutuklandı. 12,05 TL'den halka arz edilen Luxera hisseleri 26,94 TL'ye yükseldikten sonra 4,74 TL'ye kadar geriledi. Şirketin halka arzında mevcut ortaklar 361,5 milyon TL'lik pay satarken, SULKON ile imzalanan sözleşmede konut alanlarının yüzde 72'si Luxera'ya bırakıldı. Belediye iştirakiyle yapılan sözleşmenin ekonomik koşulları, halka arz değerlemesi ve şirketin mali performansı kamuoyunun gündeminde.

SULTANBEYLİ BELEDİYESİ'NİN 445 KONUTLUK PROJESİNDE LUXERA ORTAKLIĞI Sultanbeyli Belediyesi'nin iştiraki SULKON İnşaat İmar Plan Sanayi ve Gayrimenkul Yatırım A.Ş., Battalgazi Mahallesi'nde hayata geçirilen Sulkent projesinde Luxera Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile iş birliği yaptı. Belediye Başkanı Ali Tombaş, 22 Haziran 2026 tarihinde düzenlenen basın toplantısında projeyi kamuoyuna tanıttı. Konut sahibi olmak isteyen vatandaşlara yüzde 30 peşinat ve 30 ay vade farksız ödeme imkânı sunulduğu açıklandı. Luxera'nın Mart 2026 tarihli faaliyet raporunda proje 445 konut ve 13 ticari ünite olarak yer aldı. Bu bağımsız bölümlerin 312 konutu ile 9 ticari ünitesinin Luxera payına düştüğü belirtildi. SULKON ile özel sektör şirketi Luxera arasındaki sözleşmenin mali koşulları ise şirketin halka arz belgeleri ve gayrimenkul değerleme raporlarında yer aldı. SULKON'UN ARSASINDA YÜZDE 72 LUXERA PAYI Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. tarafından hazırlanan 6 Ekim 2025 tarihli ve 2025/366 sayılı rapora göre Sultanbeyli Battalgazi Mahallesi'ndeki 362 ada 32 parsel, 11 Ağustos 2025 tarihinde ayni sermaye işlemiyle SULKON'un mülkiyetine geçti. SULKON ile Luxera GYO arasında 10 Eylül 2025 tarihinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandı. Sözleşmenin paylaşım oranları şöyle belirlendi: Satılabilir konut inşaat alanlarının yüzde 72'si Luxera GYO'ya, yüzde 28'i SULKON'a, Satılabilir ticari inşaat alanlarının yüzde 65'i Luxera GYO'ya, yüzde 35'i SULKON'a ayrıldı. Aynı değerleme raporunda Luxera'nın sözleşmeden kaynaklanan hak ve faydasının değeri KDV hariç 522 milyon 700 bin TL olarak hesaplandı. Bu tutar belediyenin Luxera'ya yaptığı nakit ödeme değil, şirketin kat karşılığı sözleşmeden elde edeceği ekonomik hakkın değerlemesi. Sultanbeyli Belediyesi'ne soruyoruz: SULKON'un mülkiyetindeki taşınmaz için yüzde 72–28 paylaşım oranı hangi maliyet ve fizibilite raporuna dayanılarak belirlendi? İş ortağı seçiminde kaç şirketten teklif alındı? Sözleşme hangi yönetim kurulu kararlarıyla onaylandı? 1 MİLYAR 446 MİLYON TL'LİK HALKA ARZ Luxera GYO, Sermaye Piyasası Kurulu'nun Şubat 2026'da verdiği onayın ardından 2–4 Mart 2026 tarihlerinde halka arz edildi. Halka arzın konsorsiyum liderliğini Tera Yatırım Menkul Değerler A.Ş. üstlendi. Şirketin halka arz fiyatı 12,05 TL olarak belirlendi. Toplam 120 milyon adet payın satışıyla halka arz büyüklüğü 1 milyar 446 milyon TL'ye ulaştı. Bu payların 90 milyon adedi sermaye artırımı, 30 milyon adedi ise mevcut ortak satışı yoluyla yatırımcılara sunuldu. Mevcut ortakların halka arz kapsamında sattığı payların brüt değeri 361 milyon 500 bin TL oldu. Halka arz belgelerinde Ramazan Taş, Emad Ragab, Cemal Süleyman ve Ali Khalil şirketin mevcut ortakları arasında yer aldı. Ortak satışı kapsamında elde edilen gelir, şirketin sermaye artırımı yoluyla sağladığı kaynaktan ayrı tutuldu. 12,05 TL'DEN HALKA ARZ EDİLDİ, 26,94 TL'Yİ GÖRDÜ Luxera GYO hisseleri, 10 Mart 2026 tarihinde LXGYO koduyla Borsa İstanbul'da işlem görmeye başladı. 12,05 TL halka arz fiyatıyla yatırımcıya sunulan hisse, ilk işlem gününü 13,25 TL'den tamamladı. 23 Mart 2026'da gün içerisinde 26,94 TL'ye kadar yükseldi. Böylece halka arz fiyatına göre yaklaşık yüzde 123,6 değer kazandı. Ancak bu yükselişin ardından hissede sert satışlar yaşandı. 2 Kasım 2026'da hisse fiyatı 4,74 TL'ye kadar geriledi. Zirve ile dip seviye arasındaki değer kaybı yüzde 82,4'e ulaştı. 3 Kasım'da 5,25 TL'den kapanan Luxera hisseleri, 4 Kasım saat 16.37 itibarıyla 5,56 TL'den işlem gördü. Bu fiyat, halka arz seviyesinin yaklaşık yüzde 53,9 altında kaldı. Halka arzdan 100 bin TL'lik hisse alan ve paylarını satmayan bir yatırımcının portföy değeri, 5,56 TL fiyat üzerinden yaklaşık 46 bin 141 TL'ye geriledi. TERA YATIRIM YÖNETİCİLERİ FON SORUŞTURMASINDA TUTUKLANDI Luxera GYO'nun halka arzını gerçekleştiren Tera Yatırım'ın bağlı bulunduğu grubun üst düzey yöneticileri, Eylül 2026'da sermaye piyasası işlemlerine ilişkin yürütülen adli soruşturmanın odağında yer aldı. İstanbul Cumhuriyet Başsavcılığı tarafından yürütülen soruşturma kapsamında Tera Yatırım Holding Yönetim Kurulu Başkanı Emre Tezmen, Yönetim Kurulu Üyesi Emre Alkin, Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi Kerem Alkin ve Tera Portföy Genel Müdürü Alper Öztürk, 22 Eylül'de tutuklandı. Aynı soruşturmada Pusula Holding Yönetim Kurulu Başkanı Serdar Turhan hakkında da tutuklama kararı verildi. Soruşturma, sermaye piyasası işlemleri ve fon yönetimine ilişkin iddialar üzerine yürütülüyor. Luxera'nın halka arzına aracılık eden kurumun bağlı bulunduğu grupta yaşanan bu adli gelişme ile Luxera hisselerindeki sert değer kaybı aynı dönemin dikkat çeken gelişmeleri arasında yer aldı. Ancak açıklanan soruşturma bulgularında Luxera'nın halka arzında veya LXGYO işlemlerinde suç işlendiği doğrulanmış değil. Tutuklama kararları da kesinleşmiş mahkûmiyet hükmü niteliği taşımıyor. ŞİRKET ZARAR AÇIKLADI, 100 MİLYON TL'LİK GERİ ALIM KARARI ALDI Luxera GYO'nun 2026 yılı ilk altı aylık finansal sonuçlarında 57 milyon 454 bin TL net dönem zararı açıklandı. Şirketin finansal tablolarındaki zarar, halka arz fiyatıyla sonraki borsa değeri arasındaki büyük farkın incelenmesinde önemli bir veri oluşturdu. Luxera yönetimi, 22 Eylül 2026 tarihinde en fazla 33 milyon adet payı kapsayan ve 100 milyon TL üst kaynak sınırı bulunan geri alım programı kararı aldı. İşlemlerin Piramit Menkul Kıymetler A.Ş. aracılığıyla yürütülmesi kararlaştırıldı. Şirketin KAP bildirimlerine göre kasım ayının ilk günlerinde de geri alımlar gerçekleştirildi. Buna rağmen Luxera hisseleri, halka arz fiyatının yaklaşık yarısı seviyesinde işlem görmeye devam etti. Hissedeki düşüşün ne kadarının şirketin finansal performansından, ne kadarının piyasa koşullarından veya belirli satış hareketlerinden kaynaklandığına ilişkin işlem bazlı bir inceleme sonucu kamuoyuna açıklanmış değil. BELEDİYE İŞTİRAKİNİN SÖZLEŞMESİNDE TEMİNATLAR NEREDE? Sulkent projesini doğrudan ilgilendiren bir başka konu, SULKON ile Luxera arasında imzalanan sözleşmenin güvenceleri. Belediye iştiraki ile özel sektör şirketi arasında yapılan kat karşılığı sözleşmenin kamuya açık değerleme belgelerinde paylaşım oranları bulunuyor. Ancak yüklenicinin yükümlülüklerini yerine getirememesi halinde uygulanacak yaptırımların, teminatların ve projenin finansman koşullarının tamamı bu bilgilerle ortaya konulamıyor. Sultanbeyli Belediye Başkanı Ali Tombaş ve SULKON yönetimine soruyoruz: SULKON'un Luxera ile imzaladığı sözleşmede kesin teminat tutarı ne kadar? Proje gecikirse belediye iştirakinin ve konut alıcılarının hakları hangi hükümlerle korunacak? Luxera'nın mali performansına ilişkin gelişmelerin ardından belediye şirketi tarafından yeni bir finansal risk raporu hazırlandı mı? Sulkent projesinde satılan konutlardan elde edilen gelirlerin tahsilatı, kullanımı ve hak sahiplerine teslim süreci nasıl denetleniyor? SPK'YA HALKA ARZ DEĞERLEMESİ SORUSU Luxera GYO'nun halka arzında 12,05 TL olarak belirlenen fiyatın dayanağı Tera Yatırım tarafından hazırlanan fiyat tespit raporu oldu. Şirketin hisseleri işlem görmeye başladıktan kısa süre sonra 26,94 TL'ye yükseldi, yaklaşık sekiz ay içerisinde 4,74 TL'ye geriledi. Halka arzın fiyat tespit raporunda yer alan finansal projeksiyonlarla 2026 yılı gerçekleşmeleri arasındaki fark, halka arz sonrası ortakların pay hareketleri ve sert satışların yoğunlaştığı dönemlerdeki işlemler kamuoyunun yanıt beklediği konular arasında. Halka arz fiyatını belirleyen aracı kurumun bağlı bulunduğu grubun yöneticileri hakkındaki soruşturma ise bu sorulara ayrı bir önem kazandırdı. 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu kapsamında fiyat oluşumuna yönelik hukuka aykırı işlemlerin tespiti SPK'nın denetim ve inceleme yetkileri arasında bulunuyor. Mevcut kamuya açık veriler Luxera hisselerinde böyle bir ihlal gerçekleştiğini kanıtlamıyor. SULTANBEYLİ BELEDİYESİ, SULKON VE LUXERA'DAN AÇIKLAMA BEKLENİYOR Sultanbeyli Belediyesi iştiraki SULKON'un mülkiyetindeki taşınmaz üzerinde geliştirilen projede konut alanlarının yüzde 72'si Luxera GYO'ya ayrıldı. Bu sözleşmeden doğan Luxera hakkına 522,7 milyon TL değer biçildi. Şirketin halka arzında mevcut ortaklar 361,5 milyon TL'lik brüt pay satışı gerçekleştirdi. Halka arzın konsorsiyum liderliğini üstlenen Tera Yatırım'ın bağlı bulunduğu grubun yöneticileri fon soruşturmasında tutuklandı. Luxera hisseleri ise 26,94 TL'lik zirveden 4,74 TL'ye kadar geriledi. Belediye iştirakiyle yapılan sözleşmenin mali gerekçeleri, konut projesinin teminatları, halka arz değerlemesi ve şirketin finansal sonuçları hakkında açıklama yapma sırası ilgili kurumlarda. Sultanbeyli Belediye Başkanı Ali Tombaş, SULKON yönetimi, Luxera GYO Yönetim Kurulu Başkanı Ramazan Taş ve halka arza aracılık eden Tera Yatırım'ın yanıtları, hem kamuya ait taşınmazın değerlendirilmesi hem de yatırımcıların bilgilendirilmesi açısından önem taşıyor. Önce Memleket, kamuya açık sözleşme ve sermaye piyasası belgelerinde yer alan bu verilerle ilgili olarak tarafların açıklamalarını takip edecek. Not: 5,56 TL, 4 Kasım 2026 saat 16.37 itibarıyla kaydedilen gün içi fiyattır; kesin gün sonu kapanışı değildir. Haberdeki sözleşme paylaşımı alan oranını ifade eder, şirketlerin sermaye ortaklığı oranını değil.