Aynı Şirket, İki Farklı Arsa Modeli: Avcılar’da %50 Pay ve 2,5 Milyon Dolar, Sultanbeyli’de Belediye Arsasına %28 Pay

Luxera GYO’nun iki farklı projesindeki gelir paylaşımı modeli dikkat çekti. Avcılar’daki özel mülkiyet arsasında arsa sahibine yüzde 50 pay ve 2,5 milyon dolar ödeme öngören şirketin, Sultanbeyli’de belediye iştiraki SULKON’a ait yaklaşık 15 bin metrekarelik taşınmazda yüzde 28 paylaşım modeli uygulaması, kamuoyu adına yanıt bekleyen soruları beraberinde getirdi.

İstanbul'da yürüttüğü projelerle dikkat çeken Luxera Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (Luxera GYO), bu kez iki farklı projede uyguladığı arsa paylaşım modelleri nedeniyle gündeme geldi. Şirketin Kamuyu Aydınlatma Platformu'nda (KAP) yer alan Avcılar projesine ilişkin açıklaması ile Sultanbeyli'de belediye iştiraki SULKON A.Ş. üzerinden yürütülen Sulkent Projesi karşılaştırıldığında, arsa sahibi lehine belirlenen paylaşım oranlarındaki farklılık dikkat çekiyor. KAP'ta yer alan açıklamaya göre Luxera GYO, İstanbul Avcılar Merkez Mahallesi'nde bulunan 8 bin 758,82 metrekare büyüklüğündeki 18920 parsel için taşınmaz sahibiyle "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" imzaladı. Açıklamada, geliştirilecek projede inşa edilecek bağımsız bölümlerin yüzde 50'sinin arsa sahibine bırakılacağı, ayrıca arsa sahibine 2 milyon 500 bin ABD doları nakit ödeme yapılacağı bildirildi. Buna karşın Sultanbeyli Battalgazi Mahallesi'nde bulunan 362 ada 32 parsel üzerindeki Sulkent Projesi'nde kamuoyuna yansıyan bilgilere göre, belediye iştiraki SULKON ile yüklenici şirket arasındaki paylaşım modeli yüzde 72 yüklenici, yüzde 28 arsa sahibi şeklinde uygulanıyor. Karşılaştırma Yeni Soruları Gündeme Getirdi İki projenin birebir aynı koşullara sahip olduğu söylenemez. Arsanın konumu, imar hakları, emsal, proje büyüklüğü, inşaat maliyeti, finansman yapısı ve ticari potansiyeli gibi birçok unsur paylaşım oranlarını etkileyebilir. Bununla birlikte, aynı şirketin iki farklı projede uyguladığı modeller arasındaki fark, özellikle kamu taşınmazlarının değerlendirilmesi açısından şu soruların gündeme gelmesine neden oluyor: Yaklaşık 15 bin metrekare büyüklüğündeki belediye taşınmazı için belirlenen yüzde 28 arsa sahibi payı hangi finansal fizibiliteye göre hesaplandı? Belediye adına bağımsız bir değerleme ve ekonomik analiz yapıldı mı? Paylaşım oranı belirlenirken alternatif teklifler veya farklı iş geliştirme modelleri değerlendirildi mi? Belediye taşınmazının ekonomik değeri ile proje sonunda elde edilmesi beklenen gelir arasındaki ilişki nasıl hesaplandı? Şeffaflık Beklentisi Kamuya ait taşınmazların özel sektörle geliştirilen projelerde değerlendirilmesi, doğal olarak kamu yararı ve şeffaflık ilkeleri çerçevesinde yakından takip ediliyor. Uzmanlar, bu tür projelerde asıl tartışılması gereken konunun paylaşım oranının tek başına yüksek ya da düşük olması değil; bu oranın hangi değerleme raporları, mali fizibiliteler ve ekonomik analizler doğrultusunda belirlendiğinin açık şekilde ortaya konulması olduğunu belirtiyor. Bu nedenle gözler şimdi, Sulkent Projesi'nde belediye taşınmazı için belirlenen paylaşım modelinin dayandığı ekspertiz raporları, fizibilite çalışmaları ve belediye meclisi kararlarına çevrilmiş durumda.