Belediye “çatı piyesi” dedi, dayanak gösterilen İBB kararı iptal edildi!

Sultanbeyli Belediyesi, Sulkent Projesi’nin 411 konuttan 445 konuta çıkmasını çatı piyeslerinin ayrı bağımsız bölüm olarak ruhsatlandırılmasına bağladı. Ancak belediyenin işaret ettiği İstanbul geneli çatı plan notu mahkemece iptal edildi. Revize proje ve tadilat ruhsatları açıklanmazken, satışına başlanan 34 ilave konutun bugün hangi yürürlükteki plan hükmüne dayandığı belirsizliğini koruyor.

Sultanbeyli Belediyesi, Sulkent Projesi’ndeki bağımsız bölüm artışına ilişkin gazetemize gönderdiği açıklamada, İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi tarafından kabul edilen çatı plan notu doğrultusunda proje revizyonuna gidildiğini bildirdi. Belediyenin açıklamasına göre çatı piyesleri, revize projede ayrı bağımsız bölümler olarak ruhsatlandırıldı. Böylece SPK değerleme raporunda 411 olan konut sayısı 445’e yükseldi. Ticari birim sayısı ise 17’den 13’e düştü; projenin toplam bağımsız bölüm sayısı 428’den 458’e çıktı. Ancak belediyenin dayanak gösterdiği düzenleme hakkında kritik bir yargı kararı bulunuyor. İBB Meclisinin 13 Mart 2025 tarihli ve 414 sayılı kararıyla İstanbul genelindeki 1/5000 ölçekli nazım imar planlarına eklenen çatı plan notu, Mimarlar Odasının açtığı dava sonucunda iptal edildi. İstanbul 14. İdare Mahkemesi, önce 6 Ocak 2026’da düzenlemenin yürütmesini durdurdu; ardından 25 Şubat 2026 tarihli kararıyla dava konusu plan notunu iptal etti.  Mahkeme; gerekli araştırma, analiz ve plan açıklama raporlarının hazırlanmamasını, farklı yapılaşma koşullarına sahip İstanbul ilçelerine tek tip düzenleme getirilmesini ve yönetmelikle belirlenmesi gereken genel yapılaşma şartlarının plan notuyla düzenlenmesini hukuka uygun bulmadı. “Çatı piyesi” mi, ayrı daire mi? Belediyenin açıklamasındaki en dikkat çekici nokta, “çatı piyesi” olarak tanımlanan alanların ayrı bağımsız bölümlere dönüştürüldüğünün belirtilmesi oldu. Çatı piyesi, kural olarak altındaki bağımsız bölüme bağlı tamamlayıcı kullanım alanıdır. Ayrı bağımsız bölüm olarak ruhsatlandırılması ise yeni bir konut oluşturulması anlamına gelir. Bu nedenle söz konusu değişiklik yalnızca çatının kullanım biçimini değil; konut sayısını, satış gelirini ve projenin ekonomik değerini de etkileyebilecek niteliktedir. Belediye toplam emsal ve inşaat alanının artırılmadığını savunsa da bu açıklama, bağımsız bölüm sayısındaki artışın ekonomik ve hukuki sonuçlarını ortadan kaldırmıyor. Tadilat ruhsatları hangi tarihte düzenlendi? Dosyanın düğüm noktası, revizyonun ve tadilat ruhsatlarının tarihidir. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı İstanbul İl Müdürlüğünün 30 Ocak 2026 tarihli ÇED duyurusunda projenin 445 konut ve 13 ticari birim olarak gösterilmesi, değişikliğin en geç bu tarihte resmî kayıtlara yansıdığını ortaya koyuyor. Ancak şu sorular cevaplanmış değil: Revize mimari proje hangi tarihte onaylandı? Tadilat yapı ruhsatları hangi tarihte düzenlendi? Ruhsatlar, 6 Ocak 2026 tarihli yürütmeyi durdurma kararından önce mi, sonra mı verildi? Mahkemenin 25 Şubat 2026 tarihli iptal kararından sonra ruhsatlar yeniden incelendi mi? İptal edilen 414 sayılı karar dışında, Sultanbeyli’ye özgü yürürlükte başka bir plan hükmü bulunuyor mu? Yeni oluşturulan bağımsız bölümler için yapı ruhsatı ve tapu işlemleri hangi hukuki dayanakla sürdürülüyor? İBB ilçe bazlı çalışma başlattı Mahkemenin iptal kararından sonra İBB, 26 Mart 2026 tarihli Başkanlık oluru ile çatı alanlarına ilişkin ilçe bazlı yeni plan çalışmaları başlattı. Bağcılar ve Beşiktaş gibi ilçeler için ayrı teklifler İBB Meclisine getirildi.  Bu gelişme, iptal edilen İstanbul geneli kararın otomatik olarak yürürlükte kalmadığını; çatı düzenlemelerinin ilçelerin özelliklerine göre yeniden planlanmaya çalışıldığını gösteriyor. Sultanbeyli ve Sulkent Projesi bakımından ise 34 yeni konutun dayanağı olduğu belirtilen güncel, yürürlükte ve projeyi kapsayan özel bir plan kararı kamuoyuna açıklanmış değil.