İstanbul Sultanbeyli Battalgazi Mahallesi’nde Ziraat GYO tarafından geliştirilen Başak 1863 projesinin arsa geçmişi dikkat çekiyor. 2017 yılında Trend GYO portföyüne giren 14 bin 241 metrekarelik arazi için 2018’de Anda Park projesi planlanırken, proje tamamlanmadan süreç değişti. Arsa önce 15 ayrı parsele bölündü, ardından yeniden tek parsel haline getirildi ve kısa süre sonra el değiştirdi. Aynı arazi üzerinde yıllar içinde proje büyüklüğünün de değişmesi dikkat çeken başlıklardan biri oldu.

Özel Haber Ömer Şahin- 2017: Arsa Trend GYO Portföyüne Girdi Dosyanın başlangıç noktası 2017 yılına uzanıyor. Trend Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (Trend GYO), İstanbul Sultanbeyli Battalgazi Mahallesi’nde bulunan: 380 ada 1 parsel 14.241,06 metrekare büyüklüğündeki arsayı  portföyüne dahil etti. Şirket tarafından yapılan açıklamalarda söz konusu alan, Sultanbeyli’de geliştirilecek karma kullanım projesinin arsası olarak duyuruldu. 2018: Anda Park Sultanbeyli İçin Ruhsat Alındı Trend GYO, aynı taşınmaz üzerinde proje geliştirmek için Sultanbeyli Belediyesi’nden yapı ruhsatı aldı. Ruhsat tarihi: 20.06.2018 Ruhsat numarası: 200 Planlanan proje: Anda Park Sultanbeyli olarak açıklandı. Projede: 142 konut 19 ticari ünite olmak üzere toplam: 161 bağımsız bölüm yer alması planlandı. Trend GYO, KAP açıklamasında projenin 2020 yılı içinde tamamlanmasının öngörüldüğünü duyurdu. Ancak Proje Tamamlanmadı Trend GYO’nun faaliyet raporlarında yer alan bilgilere göre; Anda Park Sultanbeyli Projesi’nde inşaat çalışmaları başladı ancak ekonomik ve sektörel koşullar nedeniyle süreç durdu. Şirket açıklamalarında: Hafriyat çalışmalarının yapıldığı, Projenin ilerleyen aşamaya geçemediği, İnşaat faaliyetlerinin durdurulduğu belirtildi. Böylece ruhsat alınan proje tamamlanmadan beklemeye alındı. 2022: Tek Parsel Önce 15’e Bölündü, Sonra Yeniden Birleştirildi Dosyanın en dikkat çeken bölümü 2022 yılında yaşandı. 16 Mayıs 2022 Trend GYO mülkiyetindeki: 380 ada 1 parsel ifraz işlemine tabi tutuldu. Yani tek parsel: 15 ayrı parsele ayrıldı. Oluşan parseller: 380 ada 3 380 ada 4 380 ada 5 380 ada 6 380 ada 7 380 ada 8 380 ada 9 380 ada 10 380 ada 11 380 ada 12 380 ada 13 380 ada 14 380 ada 15 380 ada 16 380 ada 17 olarak oluştu. 4 Ay Sonra Yeniden Tek Parsel Oldu 15 Eylül 2022 Aynı 15 parsel tekrar birleştirildi. Bu işlem sonucunda: 380 ada 18 parsel oluşturuldu. Arsanın büyüklüğü değişmedi: 14.241,06 metrekare olarak kaldı. Tevhitten 26 Gün Sonra Satış Geldi Dikkat çeken zamanlama burada ortaya çıktı. 15 Eylül 2022: 380 ada 18 parsel oluşturuldu. 11 Ekim 2022: Arsa satıldı. Yani yaklaşık 26 gün sonra Trend GYO, yeni oluşan 380 ada 18 parseli üç şirkete devretti. Arsa Üç Şirkete Satıldı Satışta alıcılar: Beker Anadolu Petrolcülük İnşaat Nakliyat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Gecem Aydınlatma Sanayi ve Ticaret A.Ş. Sezer Petrol İnşaat Nakliyat Dayanıklı Tüketim Malları Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti. oldu. Üç şirket arsayı: 1/3’er hisseyle aldı. Satış Bedeli: 87 Milyon TL + KDV Trend GYO tarafından açıklanan satış bedeli: 87.416.376 TL + KDV olarak duyuruldu. KDV dahil tutar yaklaşık: 94,4 milyon TL seviyesine ulaştı. 10 Ay Sonra Yeni Sahip: Ziraat GYO 17 Ağustos 2023 Üç şirket, 380 ada 18 parseldeki hisselerini: Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’ye devretti. Böylece arsanın yeni sahibi Ziraat GYO oldu. Satış Bedelinde Dikkat Çeken Fark Ziraat GYO’nun satın alma işlemine ilişkin kamuya açık belgelerde farklı rakamlar yer aldı. Bazı belgelerde: 230 milyon TL. bazı açıklamalarda ise: 263 milyon TL civarında değerler görüldü. Bu nedenle kesin satış bedelinin tapu resmi senedi ve muhasebe kayıtlarıyla netleştirilmesi gerekiyor. Aynı Arsada İki Farklı Proje: Bağımsız Bölüm Sayısı Arttı Dosyanın dikkat çeken başka bir noktası ise proje büyüklüğü. Trend GYO – Anda Park (2018) 142 konut 19 ticari alan Toplam: 161 bağımsız bölüm Ziraat GYO – Başak 1863 Yeni projede: Yaklaşık 277 konut 17 ticari ünite Toplam: Yaklaşık 294 bağımsız bölüm Kritik Soru: Aynı Arsada Yapılaşma Nasıl Değişti? 14 bin 241 metrekarelik aynı arazi üzerinde: 2018 yılında: 161 bağımsız bölüm planlanırken, yeni projede: 294 bağımsız bölüm gündeme geldi. Bu değişim beraberinde şu soruları getiriyor: Yeni projede hangi imar hakları kullanıldı? Emsal değişikliği yapıldı mı? İmar hakkı transferinden yararlanıldı mı? 2018 ruhsatı neden devam ettirilmedi? Yeni yapı ruhsatında hangi hesaplama yöntemi kullanıldı? İmar Transferi Tartışması Söz konusu parsel, Sultanbeyli K-1 Bölgesi uygulama imar planı içerisinde yer alıyor. K-1 planlarında belirli şartlarla imar hakkı transferine yönelik düzenlemeler bulunuyor. Bu nedenle Başak 1863 dosyasında incelenmesi gereken en önemli belgeler: yapı ruhsatı, emsal hesabı, ruhsat eki mimari proje, varsa imar hakkı transfer cetveli. Çünkü toplam inşaat alanı tek başına emsal artışı anlamına gelmiyor. Cevap Bekleyen Sorular Başak 1863 dosyasında kamuoyunun cevap beklediği başlıklar şöyle: 1- Trend GYO neden 2018’de ruhsat aldığı Anda Park projesini tamamlamadı? 2- Aynı arsa neden satıştan önce 15 parsele ayrılıp tekrar birleştirildi? 3- 380 ada 18 parsel oluşturulmasının özel bir nedeni var mıydı? 4- Üç şirket bu arsayı hangi yatırım modeliyle aldı? 5- Yaklaşık 10 ay sonra Ziraat GYO’ya yapılan satışta değer artışının nedeni neydi? 6- Aynı arazi üzerinde bağımsız bölüm sayısı nasıl yaklaşık iki katına çıktı?  Bir Arsanın 2017’den Bugüne Yolculuğu 380 ada 1 parsel olarak başlayan süreç; Trend GYO, Anda Park Projesi, yarım kalan inşaat süreci, 15 parçalı ifraz, yeniden tevhit, üç şirketli satış ve Ziraat GYO’nun Başak 1863 projesiyle devam etti. Şimdi gözler, yeni projenin hangi imar haklarıyla ve hangi ruhsat hesaplarıyla geliştirildiğine çevrildi. 14 bin metrekarelik bir arsanın yıllar içindeki dönüşümü, Sultanbeyli’de gayrimenkul ve imar süreçlerinin en dikkat çekici dosyalarından biri olarak gündemdeki yerini koruyor.